房地產投資考察

美國的房地產市場價格在經濟危機後下跌了很多，有些地區下跌了三分之二，即此時的房價只有危機前的三分之一。今年年初以來，由於受到美國就業及經濟指標持續回升的鼓舞，美國的房地產市場價格已經小步回升。因此，對於中國的投資人來說，此時已經是進場美國房地產投資的最好時機。

美國很大，哪些地方更值得我們華人去投資，如何投資，投資之後誰來管理？美國度假村俱樂部可以為投資人解決這些問題。

大洛杉磯地區

    大洛杉磯地區是世界著名的國際大都會，由洛杉磯市及周邊的七十四個衛星城市組成。近數十年東南亞地區經濟的快速發展，以及前蘇聯解體後整個世界政治格局的變化所引起的美國海外戰略重點的西移，大大推動了美國西岸的成長，作為西岸重鎮的大洛杉磯地區因此而獲得巨大的發展，現今已經與美國東岸的紐約地區互為犄角，成為美國西岸的標誌。洛杉磯的海港現已成為美國最大的港口，來自中國，日本，韓國，臺灣，香港，印度及東南亞的絕大部分貨物都在這裡入關，再運往美國各地，有上千家經營各種中國進口商品的華人公司為此每天忙碌著。這裡不僅是以好萊塢為代表的世界娛樂業的大本營，還集中了美國最多的億萬富翁，對美國的政治經濟發揮著直接或間接的影響。洛杉磯還有以加州理工學院，加大洛杉磯分校，南加大為代表的一批世界級的大學和科研機構，這些大學和機構不僅吸引著全世界的頂尖學子，也為洛杉磯，美國乃至世界源源不斷的輸送著各行各業的領隊菁英。洛杉磯還居住著來自世界上百個不同國家的移民和他們的後裔，帶著不同的膚色，操著不同的語言，保留著不同的文化習俗，信仰著不同的宗教禮儀，因此，洛杉磯實際上是個世界多種民族和文化融合的地球村。在洛杉磯，華人沒有身在異鄉的的感覺。相反，每個人在這裡都可以感受到當今世界最新潮的文化思想，最尖端的科學技術，最熱點的政治新聞，

    大洛杉磯地區的自然條件得天獨厚，常年陽光燦爛，微風輕佛。夏日少雨，晚上睡覺須蓋上薄被。冬季多雨，每到下雨時，東部的山區便被大雪覆蓋，成全了滑雪愛好者，而此時西部漫長的海岸仍然有大批衝浪愛好者下海衝浪。因此，洛杉磯沒有真正的冬季，一年四季鮮花處處，綠草茵茵，終年可以打高爾夫。你在這裡很難發現一隻蚊子或蒼蠅，自然環境受到加州立法的嚴格保護，由於加州的環保立法是全美最嚴格的，因此，加州的汽車燃油排放標準最嚴格，致使加州的汽車燃油價格比美國其他州高10%左右。加州是美國著名的農業大省，陽光充沛，物產豐富，大部分水果蔬菜每磅只賣1美元左右，夏天的西瓜和冬季的甜橙在華人的超市每磅只賣1毛多錢，豬頸骨（有一半是肉）每磅7毛錢，五花豬肉每磅1.5美元，牛腱每磅2.7美元，兩年陳釀的葡萄酒每瓶只賣3美元，四口之家一個月的食品支出通常不超過400美元。

    大洛杉磯地區也是美國現代都市建設發展的縮影。上個世紀美國汽車工業的蓬勃發展，催生了由普通公路和高速公路組成的四通八達的公路網，使行車十分方便，而低廉的汽車價格及油價又使美國的普通家庭可以把汽車當作他們基本的出行工具，因此，與早半個世紀發展起來的紐約相反，洛杉磯市中心的摩天大樓只有寥寥數十座，在汽車車輪的幫助下，洛杉磯人無論辦公還是家居，紛紛走向郊區，並不斷走向更遠的郊區，以致今天的洛杉磯版圖達到一萬多平方公里，與南端的橙縣（Orange County），聖地牙哥（San Diego）以及東邊迅速發展起來的內陸帝國河濱縣（Riverside），聖巴拉迪諾（San Bernardino）相交，形成一個更大的南加州經濟圈。在綿綿數千英里南加州的高速公路上，兩邊風格各異色彩跳動的民居別墅和商業建築以及星羅棋佈的高爾夫球場，映嵌在遠處綠草茵茵的谷地和蜿蜒起伏的山巒中，像是掛在天幕的油畫，常常令駕車人心醉。

    由於洛杉磯特殊的地理位置，洛杉磯是絕大多數華人登陸美國的第一站。因此，從上世紀初第一批到美國修建鐵路的華工，到上世紀七十年代大量湧入的臺灣移民，以及中國改革開放後陸續移民美國的大陸人，大洛杉磯地區的華人已達二十多萬。從洛杉磯東邊聖蓋博山谷（San Gabriel Valley）向東南延伸數十公里的區域，形成一個大中華文化圈，有許多華人華商集中的街道，從毗鄰接踵的華人商店，餐館到規模龐大的華人超市，醫院診所，律師樓，會計師事務所，房地產公司，旅遊公司，以及各種各樣的進出口公司，服務仲介公司等，應有盡有。看當地的華人電視節目，閱讀當地的華人報紙，不會英語的華人也可以瞭解到當天的新聞和中國大陸的最新發展。

    由於上述種種優勢，大洛杉磯地區乃至整個南加州已經成為越來越多國人移民美國，或在美國投資置產的首選。隨著近年來新一波中國大陸富有階級對南加州的投資置產和投資移民，華人社圈也正在向大洛杉磯地區的東南地區（內陸帝國）延伸。

大洛杉磯地區的房價

    因為大洛杉磯地區發展成熟，新房較少，因此，在此次經濟危機中房價下跌的幅度較小，只有10～25%左右，有些地區（特別是華人較多的高檔社區如亞凱迪亞—Arcadia）甚至房價沒有跌。如果將該地區的城市（社區）分為高，中，低三檔，我們只介紹中檔和高檔的城市社區以及海濱高檔社區。中檔城市（社區）定義為：居民以白領為主，有固定的工作和收入，家庭平均收入略高於美國的平均家庭收入（48000美元/年）；高檔社區定義為：居民以業主股東，高級經理人，高級專業技術人才，醫生，律師，會計師等為主，家庭年收入高於10萬美元/年。海濱高檔社區的定義與前面的高檔社區定義相似。下面就以上社區的典型房型做一簡要介紹，供投資人參考。

房型：這裡介紹的都是獨棟別墅，以擁有幾個臥室和幾個衛生間（帶有浴缸）為主要標誌。

面積：尺寸是平方英尺，僅僅包括實際的居住面積，不包括車庫和後院的工具房和花房。

占地：房產所佔有的土地面積，尺寸為平方英尺。該占地的產權是永久的，可以世代相傳。

泳池：私人住宅的泳池建造也有嚴格的標準管制，維護費用每月200美元左右。

房齡：以年為單位。

房價：以萬美元為單位。

南加州內陸帝國地區

從洛杉磯市區向東約80公里，就是最近10年來發展最快的南加州的內陸帝國：河濱縣和聖

巴拉迪諾縣。由於大洛杉磯地區相對擁擠的交通，過於密集的居住環境，以及高昂的地價，

使得越來越多的公司和居民向東面遷移，在九十年代開始的這波東遷潮的推動下，縱橫交錯

的公路，新的商業樓宇，購物廣場，學校，整片開發的私人住宅區，電影院，健身俱樂部，

高爾夫球場，如雨後春筍般出現。在東遷人群中，常常會看到聰明的華人的身影。雖然美國

的金融危機使這波蓬勃發展的開發潮在最近幾年減緩了許多，但由於大洛杉磯地區過於成熟

的土地開發，使得新的發展專案很難在大洛杉磯地區找到理想的土地，而南加州優越的人文

科技環境和優美的自然居住條件，又是其他地區無法取代的，因此，當下一波經濟增長來臨

時，南加的內陸帝國地區一定會有一次新的發展春天。

內陸帝國地區的房價

由於居民中工薪階層多，房產中新開發的房產專案多，因此，此次經濟危機對內陸帝國地區

的房價衝擊巨大，許多房產的價格都下跌了50%，跌到了房子的新建成本以下（美國加州的

新房建造成本約為100美元/每平米），在售的許多房產都是溺水屋（及該房產所欠的銀行貸

款大於該房產現在的市場價）。當美國經濟回春時，這些房產一定會回升到原來的售價。原

因很簡單，大洛杉磯地區的土地已開發殆盡，而南加州地區的人口增長（包括大量移民）和

經濟增長卻十分強勁，因此，對土地和房屋的需求必然有很大的增長。下面將這一地區較新

房齡的房產做一介紹，共投資人參考。

房型：這三種房型是美國都會地區典型的房型。連體別墅雖然也是建造在土地之上，獨門獨戶，有獨立的車庫，但沒有獨立的土地產權登記，此類房型通常建在有大門的獨立社區內，區內有泳池，兒童遊樂場等，戶外的花草，道路，照明等均由物業公司統一管理，物業管理費大約為200美元/月左右。

面積：尺寸是平方英尺，僅僅包括實際的居住面積，不包括車庫和後院的工具房和花房。也沒有包括住宅社區的公攤面積

占地：房產所佔有的土地面積，尺寸為平方英尺。該占地的產權是永久的，可以世代相傳。

泳池：私人住宅的泳池建造也有嚴格的標準管制，維護費用每月200美元左右。

房齡：以年為單位。15年只是個大致的評估。

房價：以萬美元為單位。

投資類型

    收益偏好：偏重於投資後立竿見影的收益。這種投資人應選擇房齡較長，社區一般或偏低，

集合住宅等房型，以易於出租為原則。這種投資看中的是房產的出租收益。但此類房產的升值空間不是最好的。

升值偏好：偏重於投資若干年後房產的大幅度升值。與租金相比，此類投資人更看重房產升值的潛力，因此，這種投資人應選擇房價回落大的房產下手，此類房產多是內陸帝國區域的獨棟別墅，價格與高峰期相比都有50% 的回落。但此類房產的出租收益比不上前一類房產。

收藏偏好：以個人偏好為重，有點像是對藝術品及古玩的收藏，這類房產通常是些豪宅孤品，出自名家之手（著名的設計，或是名人居住過），或位置獨特，享有非我莫屬的風景欄眺，坐落在著名的高檔社區或海濱豪宅區，與名人巨賈為鄰。美國的這次金融危機也為難了一些富人，所以也常有此類的豪宅降價求售。這種房產通常主人不願意出租，還要請人打理，但猶如藝術品收藏，平時可以邀朋友欣賞，運氣好了，轉手就可以大賺一把。

我們提供的購房服務

簽證：我們為有意投資南加州房地產的投資人提供美國簽證服務

考察：我們為投資人安排到美國的房產投資考察行程

選房：我們為投資人選擇最理想的投資房產

簽約：我們為投資人提供在美國投資房地產簽約前的所有相關法律諮詢

我們的收費

我們提供上述服務的收費是投資房產金額的5%。

為什麼我們收取5%的服務費？在美國購房，百分之九十九以上的房源都是二手房，售房人

的身份千差萬別，性格多種多樣，售房的原因各有不同，這些會對同樣房產作出截然不同的

要價。另外，房子的外形，大小尺寸，內部結構，房齡，保養得好與差，這些對房子的價值

起重要作用的因素又像是每個人的指紋一樣，沒用相同的，因此就沒有可以統一定價的標準。

還有對房產的價值起重要決定作用的房子的位置和坐落的社區，只有在美國當地長期生活並

介入房產買賣的人才具有判別的能力。因此在美國，有經驗的購房人通常可以比沒有經驗的

購房人節省10%。

我們提供的管理服務

我們為投資人提供三種管理服務：

1. 收益管理：我們為投資人管理其房產，與投資人簽訂3～8%的收益保證合同
2. 出租管理：我們為投資人提供房產出租代理費服務，只收取相應的服務費：每次房屋出租，收取一個月的租金作為服務費；平時收取房租6%，作為日常管理費。
3. 物業管理：我們為投資人提供純粹的物業打理服務，收取一定的服務費。

在美國投資房地產須具備的條件

1.有效的身份證件，如護照和簽證；

2.在美國當地銀行開戶，並存入足夠的投資現金；

3.房地產代理，俱樂部提供；

4.能閱讀所有的英文檔和契約，俱樂部提供；